Det är köparens skyldighet att besikta bostaden, inte säljarens. Köps bostaden ändå, utan besiktning, brukar man inte kunna hänvisa till dolda fel. För hur ska man kunna göra det utan besiktning? Säljaren kan/bör ta en försäkring mot dolda fel, den räcker i 10 år och är inte särskilt dyr om jag minns rätt.

Problemet här är att säljaren motsäger sig besiktningsklasul i avtalet med hänvisning till att köparen redan bott i huset (och byggt) huset.

Köparen anser dock att det är bådas ansvar att åtgärda ev fel, och att man då delar på dessa kostnader enligt i förhållande till ägandeprocenten.

Kan tillägga att relationerna blivit infekterademellan delägarna i ett tidigare skede, vilket gör att säljarna vill få ut MAX och köparna betala MIN, så frågan är vad lagen säger…

Tänkte börja med att kolla med er innan en dyr jurist inkopplas…

#2: Det där är en förhandlingsfråga. Enklast är kanske att dela på kostnaden för besiktning och därefter låta en värderingsman säga vad huset är värt.

Köparen kräver inte besiktning. Han har rättighet och skyldighet att utföra en besiktning, som Skruttis skriver.

Vad menar du med att säljaren motsätter sig besiktningsklausul? Vad innebär besiktningsklausul i det fallet?

Vänliga hälsningar

Niklas

För övrigt tycker jag att det är fel att hävda att man ska känna till dolda fel bara för att man har bott i ett hus. Är de dolda betyder det att man inte ser dem. Även om man har byggt det kan det finnas dolda fel man inte känner till.

Vänliga hälsningar

Niklas

Om det var mig det gällde skulle jag göra precis som man ska göra om man köper ett hus från någon okänd. Ta dit en besiktningsman, sotare för att kolla rökgångar och skorsten samt en värderingsman. Sen skulle jag utgå från det. Det man måste komma i håg är att det är köparen som har allt ansvar inför ett köp. Inte säljaren! Säljaren kan veta om fel och brister till det oändliga men är inte skyldig att tala om det. Köparen däremot är skyldig att ta reda på dom! Köparen kan inte komma och klaga sen om han har hittat fel som en besikting skulle ha upptäckt. Allt är köparens ansvar..

Både säljare och köpare har haft en legitimerad mäklare som värderat fastigheten. Säljarens mäklare värderade till 4.3 milj och köparens mäklare till 3.7 milj. Banken har värderat huset till 3.9 milj…

Köparen går med på att kompromissa och godkänner ett bud på snittet mellan mäklarnas värderingar - 4.0 milj. Säljaren godtar inte det utan kräver ändå 4.3 milj.

Eftersom lagen om samägandeskap säger att vilken delägare som helst kan tvinga fram en försäljning via tingsrätten (exekutiv auktion), kan inte köparen annat än att gå med på 4.3 milj.

Dock vill köparen ha en besiktningsklasul i avtalet där det står att samtliga delägare får dela på reperationskostnaden om några "dolda fel" uppkommer. Det tokvägrar säljaren med hänvisning att köparen redan bor i huset och att det inte är möjligt att köpeskillingen inte påverkas av husets skick.

Tyvärr är huset en strandtomt med attraktivt läge, så en auktion skulle kunna skena iväg om nån krösus bestämde sig fr att köpa just det huset… Så köparen vill alltså undvika auktion men få ner priset och framför allt inte köpa grisen i säcken…

Någon som har nån åsikt/tanke/förslag/torped  ;)

#6: Det är inget som säger att en exekutiv auktion skulle ge ett pris på 4,3 miljoner. Som marknaden ser ut nu skulle det förvåna om priset hamnar på den övre värderingen. Det kan lika gärna hamna på den lägre eller ännu mindre. Samtidigt kan jag förstå att både säljare och köpare kan bli oroliga.

I det här fallet låter det som om säljaren har det mentala övertaget. Jag gissar dock att tiden är köparens vän med den finansiella oro som råder.

Vänliga hälsningar

Niklas

Jag skulle som säljare aldrig ta på mig ansvaret för dolda fel! Säljaren har väl ingen laglig skyldighet att göra det heller? Knappast. Men visst kan man även som köpare ta en försäkring mot sånt eller gäller den bara säljaren?

Ps Det brukar finna ett benknäckargärng i varje stad! Ut och leta haha

Säljaren har väl ansvar för dolda fel om han inte har tecknat en försäkring mot det?  

Vänliga hälsningar

Niklas

Jag skrev lite otydligt märker jag.. Jag skulle som säljare inte ta på mig mer av dolda-fel-ansvaret än vad lagen kräver. Skulle inte utsätta mig för kryphål eller nåt i ett särskilt kontrakt och kanske bli ännu mer utsatt. Det var så jag menade.. Säljaren har alltid skyldigheter mot dolda fel, visst är det så. Sorry..

http://www.kopa-hus.se/doldafel.html

har följande information om dolda fel

_

Det är svårt att definiera begreppet dolda fel, men det rör sig om fel som varken säljaren eller köparen kände till och som köparen vid en noggrann undersökning inte har kunnat upptäcka, eller borde ha räknat med om man ser till husets ålder, pris och skick. 

Det betyder att du t ex inte kan förvänta dig att dräneringen och avloppet ska vara felfria i en hundra år gammal fastighet. Är huset gammalt, slitet eller har du köpt det relativt billigt är det svårt att få ersättning för dolda fel från säljaren.

De vanligaste klagomålen på besiktningsmän gäller dolda fel. Något som en besiktningsman faktiskt aldrig kan bli ansvarig för. Ett dolt fel är ett fel som fanns vid försäljningen men inte kunde upptäckas vid en noggrann undersökning/besiktning av huset. 

En överlåtelsebesiktning kan därför aldrig handla om att hitta dolda fel. Olika provtagningar ingår ju normalt inte i en vanlig överlåtelsebesiktning. En besiktningsman måste däremot notera i protokollet om han ser fuktfläckar eller andra tecken på att något inte står rätt till. Han ska också notera de risker som dessa tecken kan innebära. Eventuellt kan en fortsatt teknisk utredning rekommenderas, t ex en analys av det egna vattnet eller en fuktutredning.

Enligt lag kan den som säljer ett hus få betala för fel och skador som upptäcks upp till tio år efter försäljningen.
Men det är ofta svårt att veta om ett fel är dolt eller inte. Det är till och med svårt för dem som är insatta i frågan att sia om utgången i vissa rättsfall.

Taket måste exempelvis alltid undersökas, även om det ligger mossa eller snö på det. Hittar du senare något fel på grund av att du inte har undersökt taket noggrant, kan det inte röra sig om ett dolt fel. 

Vem ska du kontakta?

För att säljaren ska kunna göras ansvarig måste felet ha funnits när du köpte huset. Är felet dolt kan du kräva att få skadan reparerad, få avdrag på huspriset eller pengar i handen. Eventuella följdskador omfattas däremot inte av säljarens ansvar.
Är det svårt att komma överens med säljaren kan du vända dig till domstol. Om felet är stort kan du försöka häva husköpet genom att stämma säljaren vid tingsrätt inom ett år efter köpet. Det kan även gå att få längre tid på sig om säljaren har handlat ”grovt vårdslöst.”

Om det finns fel i huset som inte är dolda, något som du eller kanske besiktningsmannen förbisåg när du köpte huset och som borde ha upptäckts vid en noggrann besiktning, kan du inte få ersättning för det av säljaren i efterhand. Köparens undersökningsplikt lägger ett stort ansvar på dig. Därför är det så viktigt att göra grundliga undersökningar innan man slår till. Kom också ihåg att ju äldre huset är, desto större är din undersökningsplikt._

Som jag ser det handlar det om konstruktionsfel, som man alltså inte kan upptäcka när man besiktar huset. Det kan ju även finnas fel på huset som man upptäcker när man besiktar det, t ex ett läckande tak.

Begär exekutiv auktion enligt lag om samäganderätt via tingsrätten och ta smällen med dolda fel om den ev kommer. Köparen har skyldighet att besikta fastigheten och borde vara ganska väl insatt i fastighetens skick. Säljaren kan väl knappast neka en en blivande köpare att besikta fastigheten i besikningsmannens sällskap.

Tycker som skrivits tidigare att sälj huset på öppna marknaden. Det kan köparen vinna på i dagsläget.

Om inte huset är av oerhört affektionsvärde så finns det en poäng i vad ovanstående säger, men om man absolut inte vill riskera ett högre pris alternativt förlora huset så är det ju en farlig väg att gå, risken är att priset bli 4,9 miljoner. Men det kan ju också bli 3,5 miljoner det är ett spel som man får fundera på om man vill spela, som alla andra.  Som köpare är man rent ut sagt dum om man inte gör en besiktning och säljaren kan aldrig avsäga sig ansvaret för dolda fel. När det gäller besiktningsklausulen örstår jag inte riktigt, man besiktar väl innan man skriver på pappren, det är ju viktigt för hittar ni nåt fel kan ju värdet sjunka vilket är viktigt för köparen. Det verkar ju som att säljaren helt klart har övertaget här, ingen emotionell inblandning utan vill bara ha högsta priset.

Hur du än gör, besiktiga, det kan du ju som delägare göra helt på egen hand, det behöver ju inte ens den andre veta om, hittas fel använd dem i förhandlingarna, hittas inga fel kan du ju säga att du går med på att strunta i besiktningsklausulen (som jag inte förstår) om priset blir 3,9! Sen finns det så kallade friskrivningsklausuler, som jag inte vet exakt vad de innebär men skriver man sådana skall definitivt det kompenseras med lägre pris.

#13: Friskrivningsklausuler brukar innebära att man skriver ungefär att huset köps i befintligt skick. Då kan inte köparen komma efteråt och klaga på någonting.

I det här fallet verkar säljaren vilja skriva en sån utan att sänka priset. Eftersom säljaren tycks ha det psykologiska övertaget (utan anledning om jag får tycka) får väl köparen helt enkelt gå med på det.

Vänliga hälsningar

Niklas

Hus som säljs av dödsbon brukar ofta ha en friskrivningsklausul, eftersom det inte är så lätt att kräva en avliden på pengar.

# 15, och pga. dert brukar priset vara ytterst lågt…

Susanne

När det gäller dolda fel har det blivit kärvare regler. Bara för att man upptäcker ett sk. dolt fel är det inte säkert att det är så. I dag ställs det höga krav på att du som köpare försäkarar dig om att huset är i gott skick. Att köpa en överlåtelsebesiktning är ingen dum idé, dock beronede vem som köper den. Köper man försäkringen så görs en besikting av huset, men här gäller det att se upp, det är inte säkert att besiktingsmannen kollar allt. Finns det hinder i vägen, tavlor, mattor och möbler som hindar besiktningen är det viktigt att du som köpare tittar extra noga så att han inte missat något. Alla fel som upptäckts kan man inte åperopa dolda fel på. Sen vad det gäller överlåtelsebesiktningen skall man nograrant läsa igenom vilkoren. Görs en besikting och affär genomförs måste man vara medveten om att om besikting utförts så är den med i köpet - man kan alltså inte genomföra köpet om inte säljare/köpare accepterar försäkringen. Man ska tänka sig för vem som tecknar försäkringen, köparen eller säljaren. Tecknar säljaren försäkringen så "friskriver" hon/han sig från fel inkl. dolda fel. Då ställs det extra höga krav på att man kollat upp allt nogrant. Man kan säga om säljaren köpt försäkring så kommer säljaren ha ryggen fri vid ev. upptäckten av dolda fel, om nu de som utfört besiktiningen klassar det så. Upptäcks fel så har du en självrisk på ½-1 basbelopp. Säjaren krävs alltså inte på några pengar. Tecknar köparen försäkringen så blir det mer gynsamt - då gäller och skyddar försäkringen köparen. Då kan alltså säljaren krävas att stå för kalaset om något som inte anmärkts i besiktningen skulle inträffa. Försäkringen är dyr, ca 10-20 tusen.

Varför jag vet detta är att jag köpte hus i våras och säljaren hade köpt försäkringen av Anticimex. Taket på huset utdömdes. Man hade gjort besikting på krypvinden på hela huset utom garaget där inspektionslucka saknades. Säljaren uppgav att förra sommaren hade det varit en vattenläcka i garagetaket. Vi kollade taket noga med hjälp av en snickare som också utför skadebesiktningar åt försäkringsbolag. Vi kunde dock inte inspektera krypvinden i garaget. I april upptäcker vi att det uppståt en vattenläcka i garagetaket igen. Vi ringer till snickaren och han konstaterar snabbt att taket inte är ordentligt lagat. Vi hade iofs beställt ett nytt tak som inte kommit på plats ännu. Felet var att hon vi köpt huset av inte lagat skadan på ett fackmannamässigt sätt. Hon hade lagat skadan på yttertaket men inte bytt isolering och satt dit någon fuktspärr igen i innertaket. Vad som händer när krypvinden blir varm är att luften expandera och fukten trängde ut och skadade gipsskivan! Tror ni nu att jag skulle få skadan betald av säljaren då detta kan klassas som ett dolt fel? Jovisst skulle den det - men självrisken var 20'000. Jag skulle alltså betala för att säljaren inte lagat skadan korrekt. I detta fall är alltså inte försäkringen gynsam för mig som köpare då det gäller dolda fel. Som kuriosa är att skadan inte kostade 20'000 så säljaren fick vackert betala då Anticimex inte tog i skador som inte översteg självrisken, men hade säljaren stått på sig så hade hon kunnat driva frågan till tingsrätten och haft rättsskydd i överlåtelsebesiktningen.

Liten parantes till debaten av dolda fel - var observant så att du inte missgynnas! Vill du läsa lite om dolda och osynliga fel kolla in länken: http://www.anticimex.se/fileobjects/5306_Anticimex_Rapport_En_obehaglig_överraskning_2008.pdf

//Marcus